세션 요약
이사장님이 「위스테이 별내 강의안」 PDF를 주시며, 협동조합이 임대사업자 지위를 인정받아 리츠 자산 전체를 인수하는 경우의 지분구성·운영모델을 3개 시나리오로 설계해 달라고 요청하셨다. 시나리오를 작성해 인쇄용 A4 HTML 보고서로 만들었고, 이사장님 지시로 sakyowon-site 레포에 사회적경제모델자료 폴더를 새로 만들어 그곳에 저장했다.
작업 내역
위스테이 별내 인수 시나리오 보고서 (sakyowon-site)
- 파일:
docs/사회적경제모델자료/위스테이별내_협동조합_인수시나리오.html(커밋 ba4ec58 작성 → 7ba7ad7 폴더 이동) - 열람 주소: https://sakyowon.poomasi.org/docs/사회적경제모델자료/위스테이별내_협동조합_인수시나리오.html (200 확인 완료)
- 내용 구성: 강의안의 리츠 조달구조(총사업비 1,962억, 민간 747억·기금 491억·보증금 332억·모리츠 우선주 274억·조합 118억)를 근거로 인수 필요자금을 약 1,000억 내외로 추정하고, 3대 원칙(임대료 점진 인하 · 신규 수익모델 추가 · 적정 융자 유지) 아래 3개 시나리오를 설계했다.
- 시나리오 A 조합원 자력형 — 조합 지분 100%, 세대당 추가부담 약 8천만원(보증금 출자전환+신규출자), 기금융자 LTV 35~40%
- 시나리오 B 연대·혼합형 — 조합 60%→90%+, 사회적금융 상환우선출자 25%(배당상한·순차상환), 공동체이익회사 계열화로 비임대 수익 20~25% 목표
- 시나리오 C 공공 파트너십형 — 조합 51% + HUG 우선주 39% 잔류(콜옵션 순차매입), 2026년 8월 발표된 20년 장기임대 제도 활용, 임대료 인하 최속
- 제언: C로 진입 → B의 수익구조를 얹고 → A로 수렴하는 단계 전략. 성패는 계약 시점에 콜옵션 가격 산식과 임대료 인하 로드맵을 미리 못박는 데 달려 있다.
- 문서에는 “가정 기반 추정치” 주의 문구와 출처(강의안·더함 사례연구·박윤혜·백일순 2021 등)를 명기했다.
강의안 원본
- 이사장님이 올려주신 원본 PDF:
/home/deka/deka_chat/uploads/e20936acfaec_위스테이 별내 강의안.pdf(13쪽, 9개 질문 구성, 2026.8 기준)
레슨
- 서빙 URL을 준 파일을 이동하면 기존 링크가 바로 죽는다. 이번에 조사보고 폴더 주소를 드린 직후 폴더 이동 지시가 와서 URL이 바뀌었다. 산출물의 최종 보관 위치를 먼저 확인하거나, 이동 시 반드시 새 주소를 다시 안내해야 한다.
- sakyowon.poomasi.org 서빙 반영은 푸시 후 40초~1분 정도 걸린다. curl 폴링(20초 간격)으로 200 확인 후 주소를 드리는 방식이 안전하다.
미완료
- (다음 데카) 앞으로 사회적경제 모델 관련 산출물(사례 분석·시나리오 보고서)은
sakyowon-site/docs/사회적경제모델자료/에 저장한다 — 데카 메모리에도 기록해 둠. - (이사장님, 급하지 않음) 위키 라이브 반영이 필요하면 가비아 서버에서
bash /opt/sakyowon/src/deploy-www.sh실행.